Direitos reais | Pagar imposto de imóvel dá direito a usucapião?

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Kalel
@Kalel

Será que pagar imposto de imóvel dá direito ao indivíduo de usucapião? Essa é uma dúvida que existe para muitas pessoas e que resta necessário falar um pouco sobre. Será que é verdade, ou será que há mais alguns atos ou documentos a se ter em mãos? 

Ter posse de uma propriedade não é algo difícil de se ocorrer e de se conquistar, ainda mais porque há leis que regulam tal possibilidade, dando as diretrizes para o cidadão chegar ao que mais almeja de maneira justa. Logo, veja nesse artigo se pagar imposto de imóvel dá direito ao indivíduo de usucapião. 

O que é usucapião?

Etimologicamente, usucapião quer dizer “aquisição pelo uso”. Em latim, “usucapio” é palavra composta, em que usu significa literalmente “pelo uso”, e capio enuncia captura, tomada, ou, em tradução mais livre, aquisição. 

Imposto usucapião
Foto reprodução: edificarjr.com

Portanto, a usucapião é um meio de aquisição da propriedade fundada em posse prolongada, que transforma situação de fato em direito. Há, é claro, requisitos legais para reconhecer um usucapião de maneira legítima. 

Mas algo que existe em comum em todas as espécies de usucapião é o exercício da posse chamado intenção de dono ou, em latim, animus domini. E, para explicar rapidamente, esse animus domini é a convicção que o indivíduo tem de ser dono do imóvel. 

Para comentar, por cima, os tipos de usucapião que existem em nosso ordenamento jurídico, eles são: ordinário, extraordinário, especial, coletivo e indígena

Usucapião ordinário

Ordinário ou comum pois exige como pré-requisitos a posse, o justo título e a boa-fé. O art.1.242, do Código Civil, exige possa ininterrupta e contínua por 10 anos, além, é claro, do justo título – que nada mais é que toda causa que seria, em tese, hábil para transferir a propriedade, mas não o faz por defeito, que pode ser: a) não ser o transmitente dono; b) não ter poderes para alienar a coisa; c) outro vício que o torne passível de anulação). 

No parágrafo único do mesmo artigo, prevê redução do período para 05 (cinco) anos se o imóvel houver sido adquirido, onerosamente, por meio de um título que resulte em regular registro imobiliário, porém, sendo cancelado posteriormente por algum motivo. 

Por fim, a posse tem que ser ad usucapionem, ou seja, tem que ser pacífica, ininterrupta e com convicção de dono – o animus domini.

Usucapião extraordinário 

O art. 1.238, do mesmo código, exige que a posse do imóvel seja em um período mínimo de 15 anos, sem interrupção, nem oposição, independentemente de título e boa-fé. Caso a propriedade se torne produtiva – plantios e afins – ou cumpra sua função social – como moradia -, o prazo se reduzirá para 10 anos. 

Usucapião especial 

É conhecido, também, por “constitucional” por ser previsto na carta magna, arts. 183 e 191, com fulcro eminentemente no princípio da função social da propriedade. Existe uma divisão entre urbano e rural

No tocante ao usucapião urbano exige-se a posse ad usucapionem, por prazo de cinco anos. O indivíduo deve estar impregnado de vontade de dono, tal como no extraordinário. Com efeito, o imóvel deve ser utilizado para moradia do requerente ou de sua família, sendo vedado serem proprietários de outro imóvel, seja urbano ou rural. 

Quanto ao rural, assim segue os mesmos ditames do urbano, onde o requerente tem posse de um terreno rural, de no máximo 50 hectares, transformando esse bem em sua moradia e em local produtivo. 

Usucapião coletivo 

Preceitua o art. 10 da Lei 10.257/01, também conhecido por Estatuto da Cidade, que:

“Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.”  

Esse tipo de aquisição prevê hipótese em que várias pessoas possam se beneficiar do usucapião de área de que sejam compossuidoras.

Para a afirmação do direito são necessários os seguintes requisitos:

  • a posse ad usucapionem – mansa e pacífica, além de ininterrupta e com o animus domini
  • imóvel urbano de mais de 250m²;
  • que seja ocupado por várias famílias de baixa renda; 
  • impossibilidade ou inviabilidade de se determinar o terreno ocupado por cada família, uma espécie de composse pro indiviso
  • uso residencial próprio do imóvel; 
  • e, é claro, não serem os compossuidores proprietários de outro imóvel. 

Usucapião indigena

O Estatuto do Índio, Lei 6.001/1973, estabelece um tipo especial de usucapião, onde, em seu artigo 33, dispõe que:

“o índio, integrado ou não, que ocupe como próprio, por dez anos consecutivos, trecho de terra inferior a [sic] cinqüenta hectares, adquirir-lhe-á a propriedade plena.” 

Observando atentamente a norma acima, pode-se dizer que são três os requisitos da usucapião indígena. O primeiro refere-se ao bem, que deve ser de, no máximo, 50 hectares, estar situado em área rural, não havendo previsão legal da modalidade para área urbana. O segundo relaciona-se à posse, que, tal como os demais, deve ser de maneira mansa e pacífica, no prazo de dez anos. O terceiro faz jus ao nome do instituto, pois está relacionado com o titular do direito; a posse deverá ser exercida por um indígena. 

Certo. Então tenho direito a usucapião do imóvel? 

Não necessariamente. Claro que é importante a comprovação de pagamento dos impostos do bem, mas o pagamento de IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) por si só não quer dizer que você exerça a posse como se fosse dono. 

Há necessidade de apresentar outros elementos existentes que não sejam tão somente os comprovantes de pagamento. 

Nesse sentido: 

Apelação cível nº 1000292-25.2016.8.26.0416

Relator: Luiz Antonio de Godoy

Comarca: Panorama

Órgão julgador: 1ª Câmara de Direito Privado

Data do julgamento: 05/05/2020

Ementa: USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA – Artigo 1.238 do Código Civil – Ausência de comprovação do animus domini pelo lapso temporal exigido na legislaçãoApresentação, tão somente, de comprovantes avulsos de pagamento de IPTU e de contas recentes de água e luz – Acervo probatório incapaz de demonstrar o início da posse – Sentença mantida – Recurso desprovido.

No precedente acima a pessoa tentou usucapir imóvel apresentando tão somente os comprovantes de pagamento do IPTU e de contas de água e luz. Acontece que tais documentos não demonstram o efetivo exercício da posse como se fosse dono e nem o preenchimento dos requisitos previstos em lei. 

Portanto, concluímos que não é obrigatório o pagamento de IPTU para conseguir a usucapião de algum bem imóvel. O pagamento do imposto não é requisito cabal para usucapir e muito menos configura ato de posse, logo, se um indivíduo diverso quitar o IPTU, não haverá impedimento para o pedido de usucapião.

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Esperamos que este artigo possa ter solucionado eventuais dúvidas sobre o instituto, bem como ajudado o estudante de direito que está adentrando a matéria de direitos reais. 

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