Pandemia | despejo em contratos de locação no contexto atual

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Kalel
@Kalel

Despejo em contratos de locação é um assunto interessante a se discutir, ainda mais quando estamos sofrendo de uma pandemia que não se sabe, ao certo, até onde vai parar.

Sabemos o quão problemático é o vírus que nos assola, desde 25 de fevereiro de 2020, e ainda mais pela corrida acertada pela produção, o quanto antes, da vacina. Podemos nos sentir felizes, pois, há pouco mais de um ano, já produzimos mais de duas vacinas para todo o mundo

Com as mudanças de rotinas, por conta do isolamento social – onde tem se mostrado crucial para o combate da propagação do vírus -, é claro que o campo da Justiça caminharia ao lado das novas modificações, tanto para lidar de maneira democrática com os mais variados litígios, como para prover a tutela jurisdicional nos conformes da situação que todos se encontram. 

Portanto, se tratando de um assunto interessante e bem litigioso, cabe discutir sobre ações de despejo em contratos de locação no contexto atual.

Afinal de contas, o que é locação? 

Precisamos entender a princípio sobre dois pontos importantes que são: a definição de propriedade e seus elementos caracterizadores. 

Então, propriedade, de acordo com o professor César Fiuza, é:

“a situação jurídica consistente em uma relação entre uma pessoa, o dono, e a coletividade, em virtude da qual são assegurados [sic] àquele os direitos exclusivos de usar, fruir, dispor e reivindicar um bem, respeitados os direitos da coletividade.” (FIUZA, 2003. Págs. 636). 

A definição é bem completa para podermos entender os elementos caracterizadores da propriedade; é dela que percebemos que sua estrutura elementar contém os direitos que são exclusivos do dono, que consiste em usar, fruir, dispor e reivindicar. 

  • (Ius utendi – Direito de usar): Trata-se da faculdade que o titular [dono] tem de colocar o bem (tanto móvel, quanto imóvel) a seu serviço, desde que não cause danos a terceiros e nem infrinja a Lei. 
  • (Ius fruendi – Direito de fruir): Trata-se de obter todas as vantagens que o bem proporcione. Intrinsecamente, pode conter em si mesma o direito de usar – normalmente, quem frui de algo, usa. Uma das exceções disso é a locação de um imóvel a terceiros. O locador, neste caso, não usa o bem imóvel, mas o frui; ou seja, recebe aluguéis. Enquanto que o inquilino é quem usa. 
  • (Ius abutendi – Direito de dispor): Sabemos que “dispor” é dar finalidade, dar emprego, destino, a algo. Portanto, o proprietário pode dispor do bem como lhe apeteça, obviamente, obedecendo os limites da Lei. 
  • (Direito de reivindicar): Resumidamente, trata-se do direito de reclamar a coisa de quem injustamente a possua. 

Definido a propriedade, bem como exposto os elementos que a caracterizam, então podemos definir a locação como contrato do qual um indivíduo se obriga a ceder a outro, por tempo determinado ou não, o uso e gozo de coisa não fungível, mediante certa retribuição – mais conhecido por aluguel. (Art. 565 do Código Civil). 

despejo em contratos de locação
Foto reprodução: blog.perezimoveis.com

É possível extrairmos três elementos deste contrato que são: a coisa (res), preço (pretium) e consenso (consensus). 

Celeremente, a coisa deve ser infungível, isso significa que não é substituível por outra da mesma espécie, qualidade e quantidade. Lembrando que se o bem for fungível, logo não será contrato de locação e sim de empréstimo. Assim, são objeto da locação de coisas os imóveis e bens móveis, como os veículos automotores. 

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O preço é a contraprestação do locatário, que denomina-se aluguel ou renda, podendo ser em dinheiro ou em qualquer outro bem. 

Por fim, o terceiro elemento é o consenso. Em outras palavras, a locação se torna perfeita, a considerando perfeita pelo simples acordo de vontades. Veja que ninguém pode ser compelido a contratar. 

Certo. E sobre o despejo? 

Quando o proprietário ou o locador deseja reaver o imóvel locado, frente ao término do contrato de locação, buscando o poder judiciário a requerer a desocupação mediante justa causa, podemos dizer que há uma ação de Despejo.

As hipóteses mais comuns são: o atraso no pagamento dos aluguéis, dano severo à propriedade ou recusa em sair do imóvel, mal uso do bem que acarrete danos a imóveis próximos ou término do prazo estabelecido em contrato. 

Como ficam as ações de despejo em contratos de locação no contexto atual?

É notável a alteração de inúmeras relações contratuais em razão das medidas de isolamento social para o combate da propagação do covid-19, de maneira que, por um lado, os locatários, independentemente de pessoas físicas ou jurídicas, apresentaram grandes dificuldades econômicas para quitar com os meses, enquanto que, por outro lado, os locadores, que por conseguinte sofrem pela crise, podem ter sérios prejuízos financeiros diante do não recebimento dos alugueres.  

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A Lei de Locações, embora antiga, prevê uma série de direitos e deveres para a manutenção da relação locatícia, estabelecendo a ação de despejo nos arts. 56 a 66, a permitir liminarmente o despejo, ou seja, o locatário sequer será ouvido, caso cumprido é claro os requisitos do § 1º do artigo 59. 

Óbvio que a lei foi criada para tempos de normalidade econômica/social e não para resolver os problemas em tempos de pandemia

No entanto, a teoria tridimensional do direito, do saudoso professor Miguel Reale, se encontra em pleno fervor, pois, cientes de que temos o fato (as locações e necessidades de despejo, mesmo em tempos de pandemia), o valor (o sofrimento dos dois lados da relação locatícia), foi criado, em 2020, a norma (Lei 14.010 de 10 de junho de 2020), onde estabelecia a suspensão do direito de os locadores requisitarem liminarmente a desocupação dos imóveis, até 30 de outubro de 2020. 

Não é questão de desespero e afins por tal lei não elencar o ano que estamos – de 2021. Foi aprovado o projeto de lei que proíbe despejo até o fim de 2021. Trata-se do PL 827/20, e foi aprovado por 313 de votos a 131. 

Cabe transcrever a explicação da ementa do Projeto:

“Suspende até 31 de dezembro de 2021 o cumprimento de medidas judiciais e administrativas que resultem em desocupação ou remoção forçada coletiva em imóvel privado ou público, desde que a ocupação seja anterior a 31 de março de 2021; bem como a concessão de liminares em ações de despejo referentes a contratos cujo valor mensal do aluguel não seja superior a R$ 600,00 (seiscentos reais),em caso de locação de imóvel residencial, e a R$ 1.200,00 (mil e duzentos reais), em caso de locação de imóvel não residencial.” 

Sem sombra de dúvidas, tal medida é um suspiro para todos os locatários do ano de 2021, por conta da grave dificuldade de quitar os meses equivalentes da locação. Logo, até o fim deste ano, será proibido entrar com ação de despejo em contratos de locação.

Mas, para que não fiquemos apenas no aguardo da sanção do Projeto, é bem conveniente que o locatário, que se encontre com dificuldades financeiras para quitar com suas dívidas, negocie uma redução provisória de seu aluguel, respeitando a razoabilidade – não ofertando valor inferior ao justo e nem se aproveitando da situação para não adimplir com suas dívidas.

E por questões que devem ser resolvidas somente em juízo, procure um advogado ou defensoria pública mais próxima de sua residência e não deixe para a última hora o problema que pode ser resolvido o quanto antes. 

Referências

FIUZA, César. Direito Civil – Curso Completo. 7ª ed. Revista, atualizada e ampliada de acordo com o Código Civil de 2002. Del Rey. 2003.

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Esperamos que este texto possa ter sanado algumas dúvidas sobre locação, o despejo e a situação que todos nós nos encontramos, e, é claro, como o Parlamento está lidando com estas questões.

Ainda que as circunstâncias não sejam das melhores, há esperança de novas resoluções de conflito, onde as duas partes saiam satisfeitas com o resultado.

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